Vender um imóvel, muitas vezes, demora um longo período — ainda mais em um contexto pós-crise, com redução de crédito na praça. Por isso, a permuta de imóveis vem ganhando força no mercado atual, surgindo como alternativa para quem deseja praticidade, rapidez e segurança na hora de realizar um negócio.

Para conhecer as vantagens e saber quais cuidados devem ser tomados nesse sistema, acompanhe o post!

Como funciona a permuta de imóveis?

A permuta de imóveis nada mais é do que um contrato de troca entre bens de valores semelhantes ou distintos (nesse caso, por meio de uma compensação financeira). Há duas maneiras de realizá-la:

  • sem torna, a qual consiste em trocar um imóvel — casa, apartamento, empreendimento na planta ou terreno — por outro de valor equivalente. Outros tipos de bens, como veículos ou quotas, no entanto, não são permitidos na negociação;
  • com torna, quando o bem oferecido tem valor menor que o pretendido. Nesse caso, a diferença pode ser paga à vista, por meio de parcelamento direto ou financiamento bancário.

Imóveis financiados também podem ser permutados, desde que o interessado assuma o pagamento das parcelas que faltam para quitá-lo. É preciso consultar a instituição financeira responsável e elaborar um novo contrato de financiamento.

No entanto, por se tratar de uma operação mais trabalhosa, a maioria das imobiliárias não trabalha com permuta de imóveis financiados.

Para que perfil ela é mais indicada?

A permuta é indicada para os mais diferentes perfis. Na maioria das vezes, ocorre quando o proprietário tem um imóvel parado e deseja se livrar, o mais rápido possível, dos custos com condomínio, manutenção básica e IPTU. Na prática, a permuta lhe permite renovar seu patrimônio, por exemplo, trocando por dois ou mais imóveis menores, que sejam mais fáceis de vender ou alugar.

Outro caso típico de permuta se dá quando alguém interessado em construir um prédio encontra um terreno e, em vez de pagar por ele em espécie, oferece o pagamento em unidades prontas. Entretanto, se o andamento das obras demora, o antigo dono do terreno não pode ter pressa para obter seu retorno financeiro.

Por fim, a permuta (nesse caso, com torna) tende a ser uma alternativa muito usada por quem deseja dar um upgrade no imóvel onde reside, trocando um apartamento com dois dormitórios por outro com três ou mais.

Quais são as vantagens da permuta?

As vantagens da permuta são muitas, a começar por não ter de esperar a venda do imóvel para conseguir se capitalizar e só então se mudar. Acompanhe:

Agilidade

Quem deseja se mudar, geralmente, tem de aguardar a venda do imóvel atual e, ao mesmo tempo, negociar a compra de um novo.

Com a permuta, esse processo se dá de maneira muito mais rápida, pois as negociações são sincronizadas e feitas somente entre duas partes.

Além disso, em caso de permuta sem torna, o acordo é ainda menos burocrático, já que não há necessidade de aprovação de empréstimos ou financiamentos.

Economia

A permuta de imóveis diminui os gastos com a tributação. Quando não há torna, há isenção do imposto de renda (IR). Afinal, entende-se que os bens negociados na troca têm o mesmo valor monetário.

Por outro lado, quando há torna, o IR é deduzido somente sobre o ganho de capital — e não sobre o valor total do imóvel —, devendo ser pago por quem o recebeu.

A exceção, segundo a Lei 7.713/88, se dá para imóveis de até R$ 440 mil (com o valor da torna já contabilizado). Nesse caso, a isenção da tributação é possível, desde que o proprietário não tenha vendido ou transferido nenhum imóvel nos últimos cinco anos.

Menos dívidas

Uma das principais vantagens da permuta de imóveis é permitir levantar a totalidade ou, ao menos, boa parte do valor do imóvel que se pretende adquirir em dinheiro. Assim, mesmo se houver necessidade de tomar crédito ou financiar a diferença, esta será muito menor e, portanto, os juros também serão muito menores.

Mais segurança

Às vezes, é necessário se desfazer de um imóvel para levantar capital, por exemplo, para empreender. Nessa hora, deve-se tomar cuidado para não desperdiçar o valor do ganho obtido na venda, mantendo-o aplicado em um imóvel de menor custo.

O investimento imobiliário, além de se valorizar ao longo do tempo, fica disponível para possíveis necessidades futuras.

Quais são as desvantagens da permuta?

As desvantagens em relação à permuta de imóveis não têm a ver com riscos operacionais, mas com oportunidades de negócios mais restritas. Entenda:

Menor variedade

Nem todas as pessoas têm conhecimentos sobre a permuta ou estão dispostas a trocar seus imóveis, por isso as opções tendem a ser mais limitadas.

Muitas vezes, para viabilizar as negociações, é preciso que haja um esforço dos interessados em abrir o leque e considerar escolhas alternativas às que tinham em mente inicialmente.

Interesses conflitantes

Alguns proprietários teimam em achar que seu imóvel vale mais do que a avaliação do mercado ou exigem mais vantagens do que quem está do outro lado da negociação.

Se os conflitos persistirem, a desistência é quase certa. Por isso, a assessoria de um bom corretor imobiliário é essencial para facilitar o entendimento entre as partes.

Há riscos nesse tipo de negociação?

O principal risco se dá na hora de avaliar o imóvel. Para que haja precificação adequada, consideram-se metragens, graus de conservação, tipologias, localização e capacidade de liquidez.

Mesmo que a avaliação dos bens envolvidos se torne um pouco mais demorada, ela é necessária para estimar corretamente quanto vale cada imóvel.

Ao mesmo tempo, para evitar o risco de sobrevalorização do imóvel oferecido na troca, o ideal é negociar apenas com empresas idôneas.

A incorporadora NEX Group, por meio do programa NEX Change, por exemplo, é reconhecida por oferecer a melhor avaliação do mercado em permuta de imóveis.

Também é importante prestar atenção às regras vigentes em cada empresa. A NEX estabelece que o imóvel permutado pode ser usado para quitar, no máximo, 80% do valor de uma unidade nova.

Se a escolha for por um empreendimento ainda na planta, esse percentual cai para 60% a 70% do valor. Nesse caso, o imóvel permutado só é entregue quando o apartamento ficar pronto — até lá, a pessoa pode continuar morando no local.

Contudo, caso o imóvel esteja vago, vale a pena entregá-lo na assinatura do contrato,  desde que a documentação, com todos os negativos e matrícula atualizada, esteja em dia. Afinal, empreendimentos em fase de lançamento têm descontos maiores.

Como é a parte legal da permuta de imóveis?

A permuta de imóveis é um tipo de transação comercial lavrada por meio de uma escritura pública, na qual constam os valores dos bens, a data de entrega e de quem é a responsabilidade pelos tributos.

Para tornar o processo de troca mais simples, seguro e satisfatório, é importante contar com a orientação de um corretor. Assim como em uma compra ou locação convencional, esse profissional ajuda na escolha de uma propriedade realmente adequada para as necessidades e desejos da família.

Além de encontrar imóveis que se encaixem no perfil dos interessados, ele tem expertise para avaliar os valores, checar a situação legal dos bens (como as respectivas certidões negativas de débitos) e conduzir a elaboração do contrato.

Aliás, para prevenir prejuízos (caso uma das partes desista de entregar o imóvel), o contrato pode conter uma cláusula de garantia, estimando o ressarcimento ou multa.

Quando a parte legal estiver concluída, finalmente são feitas as novas escrituras na prefeitura, cujo valor varia de 4% a 6% do valor do imóvel.

Hoje em dia, os bens se tornaram valiosas moeda de troca, mas para realizar uma permuta de imóveis bem-sucedida é preciso que as avaliações dos valores sejam justas. Se você tem interesse em economizar e dar um upgrade no seu lar, não deixe de considerar essa opção.

Para saber mais, entre em contato conosco! Teremos prazer em esclarecer todas as suas dúvidas!