Quem nunca passou por aquele turbilhão de dúvidas antes de comprar um imóvel, não é mesmo? É uma decisão tão séria e, além do mais, envolve tantas questões a se resolver que deixam qualquer um inseguro. Pensando nisso, montamos aqui um passo a passo com todas as considerações que você deve fazer sempre que precisar comprar imóvel.

Neste post, vamos analisar quando trocar de casa, como escolher um novo imóvel, maneiras de pagar, FGTS e até questões burocráticas, como a papelada. Continue lendo para saber como acertar na compra!

Como saber se é a hora de trocar de casa

A sua família vai crescer

Possivelmente, é um dos principais fatores que levam alguém a considerar trocar de residência. A chegada de um novo membro traz novas necessidades ao bem-estar de toda a família. Pode ser o nascimento de um filho que precisa de mais espaço, ter um quarto, local para brincar, estudar e se desenvolver com saúde, ou mesmo a conveniência de que a nova moradia seja perto de boas escolas e em uma região segura.

Outro caso é a vinda de um parente ou amigo que necessite da sua hospitalidade, afinal, a existência de um quarto extra é sempre útil. Ou, simplesmente, a família resolve adotar um animalzinho de estimação para complementar sua felicidade.

Todas essas situações evidenciam a carência de um ambiente novo e que acomode essas novas necessidades para o pleno desenvolvimento da família com mais conforto.

Você quer sair do aluguel

Muitos casais jovens ou mesmo solteiros fazem o uso de imóveis alugados, pois estão apenas iniciando no mercado de trabalho ou a carreira ainda não está consolidada. Com o passar do tempo, essa situação vai gerando um certo desconforto interno, por haver um grande investimento de dinheiro mensalmente e, no final de tudo, não é adquirido patrimônio algum.

No momento em que você sente a necessidade de investir o seu dinheiro em algo que seja patrimônio seu, comprar a sua casa própria é uma ótima opção.

A localização atual é ruim

Seu trabalho fica longe, assim como os serviços de que necessita, como supermercados, escolas, hospitais, entre outros. Além disso, você perde muito tempo no trânsito, o que pesa na mente e bolso no final do mês.

Além do mais, o bairro mudou ao longo do tempo e a segurança já não é a mesma, você tem medo ao sair ou chegar em casa, teme pelos membros da sua família ou não confia o suficiente para viajar e deixar a residência sem ninguém.

Outro fato que pode acontecer é a vizinhança atual não ser pacífica, respeitosa e, além disso, ser barulhenta, causando um grande desconforto e tornando o lar um local de estresse, e não de descanso. Com tudo isso, a estadia pode se tornar insustentável para a família e mudar para um condomínio ou prédio que resolva esses problemas é uma possibilidade.

Você vai constituir família

No momento em que um casal decide dividir a vida, todos os seus interesses devem ser equilibrados para o bem-estar de ambos. Morar na atual residência de um ou outro pode não ser vantajoso para os dois e, com isso, podem surgir problemas — por ser muito longe do trabalho de um, ou não ser adequado para as atividades do outro, por exemplo.

Considerar um novo local que possa atender às necessidades de um e outro sem prejudicar a ninguém é a melhor alternativa.

A forma de pagamento cabe no seu bolso

Se você já possui uma reserva, FGTS, ou se as condições de um financiamento, ou mesmo consórcio, são vantajosas em relação ao valor pago pelo aluguel, pode ser o indicativo de que é a hora de adquirir sua casa própria.

Em muitos casos, o valor pago em aluguéis supera as parcelas das formas de pagamento oferecidas para comprar imóvel. Dessa forma, se as parcelas cabem no seu orçamento e, além disso, se você tem uma estabilidade financeira e o desejo da casa própria, aproveite esse momento favorável e realize o seu sonho.

Escolhendo o melhor imóvel com segurança

Preço

Atualmente, é o fator de maior peso para a escolha de um imóvel, pois a situação econômica do país impõe mais rigor nas despesas do consumidor, de maneira que é a partir do valor da propriedade que são avaliados todos os demais fatores, como localização, tipo, tamanho, entre outros.

Um ponto importante é ser realista e avaliar se o preço ofertado está de acordo com o seu orçamento atual, e as garantias de renda para o futuro, evitando comprometer um grande percentual dos seus rendimentos. Deve-se verificar não só as parcelas, mas também o valor final da futura residência.

Considerar o valor com calma, planejamento e não se deixar levar pela emoção do momento é indispensável para uma aquisição segura e sem estresse no futuro.

Localização

Após o preço, analise se o valor condiz com a localização, se a área é valorizada, segura e supre as necessidades de sua família, sejam elas a proximidade de serviços, lazer ou trabalho.

Afinal, você pode encontrar uma propriedade que caiba perfeitamente no seu orçamento, porém, se não for bem localizada, é possível encontrar problemas de todos os tipos e, inclusive, dificuldades para vendê-la em seguida.

Tipo

Outro fator de relevância é se o imóvel é uma casa ou apartamento, além do número de quartos e vagas na garagem, o que influencia diretamente o preço. Todavia, ao considerar comprar, o que normalmente é levado em consideração é o desejo por mais espaço, segurança, entretenimento, e isso depende de qual tipo você escolhe.

Um condomínio oferece mais segurança e opções como piscinas, quadras, academias e normas para a vizinhança. Já uma casa pode entregar um espaço e autonomia maior, mas os limites da vizinhança são uma incógnita, por exemplo.

Quem está vendendo

Analise se existe credibilidade por parte de quem oferece o imóvel. Isso garante a sua segurança e evita surpresas desagradáveis com gastos adicionais não previstos, como dívidas, documentação ou reformas.

Além disso, uma boa escolha de vendedor envolve facilidades na forma de pagamento e a possibilidade de oferecer um imóvel de qualidade que atenda exatamente às suas expectativas, com valor acessível e um bom custo-benefício.

Critérios Secundários

Finalmente, para fazer uma boa escolha ao comprar imóvel, é importante seguir alguns outros passos para complementar a sua análise. São eles:

  • visitar o imóvel;
  • checar minuciosamente cada detalhe;
  • verificar a ventilação e exposição ao sol;
  • analisar todo o contrato;
  • verificar se precisa de algo de que necessite;
  • checar o valor do condomínio e dos gastos extras com a papelada;
  • analisar o potencial futuro do local, tanto em valorização quanto em acomodar sua família.

Uma dica final é que você tente reservar um tempo para caminhar a pé nos arredores do imóvel, apenas para sentir e conhecer o bairro. Às vezes, somente vendo o que há nas proximidades por meio de um carro ou mapa não significa que você vai se sentir habituado com a região ao se mudar.

Erros na hora de escolher o imóvel

Alguns deslizes podem ser cometidos pelos compradores na hora de escolher um imóvel. Os principais são:

  • não planejar;
  • comprometer uma fatia alta da sua renda;
  • não adquirir por meio de uma empresa de credibilidade;
  • não fazer uma inspeção detalhada;
  • se deixar levar pela emoção;
  • não ter clareza do que necessita;
  • não pesquisar mais por acreditar que a crise não vai permitir achar uma opção melhor.

O que avaliar no bairro de um novo imóvel

Segurança

É importante avaliar se a região oferece policiamento frequente, boa iluminação, além de baixos índices de criminalidade. A localização de um imóvel próximo a áreas inseguras pode trazer grandes transtornos para os moradores, estresse, medo e, inclusive, desvalorização do bem.

Uma boa prática é realizar pesquisas na internet e com moradores locais para ter uma boa noção e evitar futuras dores de cabeça e muitas preocupações.

Serviços

Uma localização adequada oferece facilidade de acesso a serviços de sua necessidade. Verifique a proximidade de locais como:

  • shoppings;
  • feiras livres;
  • bancos;
  • escolas;
  • supermercados;
  • padarias;
  • hospitais;
  • farmácias;
  • comércios;
  • restaurantes;
  • bares;
  • postos de combustível.

Com isso, você evita a necessidade de pegar trânsito, perder tempo e qualidade de vida sempre que algum desses serviços for necessário.

Áreas de lazer

A existência de locais para espairecer e relaxar são outro ponto importante a ser avaliado. Pesquise se há áreas como:

  • parques;
  • clubes;
  • praças;
  • praias.

O lazer é indispensável para a sua saúde e, principalmente, de seus filhos. Portanto, esse é um tópico que deve ter relevância na sua avaliação.

Infraestrutura

Uma estrutura adequada é essencial para uma maior qualidade de vida e conforto, além de valorizar o imóvel. Ruas asfaltadas e drenadas, saneamento básico de qualidade, iluminação satisfatória, acesso às telecomunicações — como o sinal de televisão e redes de internet — são elementos de locais com boa infraestrutura.

Poluição sonora

Locais próximos a vias com muito movimento, bares ou vizinhos barulhentos podem trazer um imenso desconforto aos moradores. Ter o sono comprometido durante a noite, a concentração afetada ao terminar aquele trabalho em casa, e até mesmo não conseguir assistir àquele programa preferido são situações desagradáveis e corriqueiras de locais onde há poluição sonora.

Transporte

Um outro fator importante a se considerar ao comprar imóvel é o acesso a meios de transporte. Um bom bairro tem várias linhas de transporte coletivo, reduzindo o tempo de espera, assim como proximidade a estações de metrô, aeroportos e paradas de táxi, para facilitar a mobilidade dos moradores.

Proximidade dos principais destinos

Existem locais que frequentamos diariamente, como o trabalho, escola, academia, entre outros. Residir em um local próximo é vantajoso, pois reduz as horas perdidas no trânsito, além de gerar economia com o combustível, manutenção do veículo, ou mesmo ao utilizar o transporte coletivo ou de táxi. A proximidade traz agilidade e permite aproveitar mais tempo com a sua família.

Crescimento da região

Um imóvel também é um investimento, portanto, para que ele se valorize, é preciso avaliar as possibilidades de desenvolvimento do bairro. A construção de novos prédios, condomínios e shoppings é um bom indicador. Com mais pessoas morando no local, a demanda e oferta de serviços e imóveis aumentam, proporcionando a valorização da região.

Comprar imóvel à vista: vantagens e desvantagens

Desconto

A maior vantagem ao adquirir um imóvel à vista é a possibilidade de desconto. No caso de compras a prazo, o consumidor pagará um valor superior ao da avaliação do imóvel, caso que se inverte pagando na hora, de forma que o valor pode até mesmo ficar inferior, graças ao desconto.

Rapidez

Outra vantagem é a tramitação rápida de todo o processo de compra, de maneira que o consumidor consegue acesso ao seu novo lar de forma muito mais ágil, em razão da eliminação de passos, como a avaliação do imóvel.

As desvantagens desse tipo de compra é que pode ser necessário um período muito longo para poupar toda a quantia necessária, tempo que o consumidor pode não ter condições de esperar, além das dificuldades de poupar por tanto tempo no cenário econômico atual do país.

Como funciona o financiamento na compra de imóveis

Para aquelas pessoas que não podem esperar para obter uma poupança que possibilite a compra à vista, o financiamento é uma boa alternativa. Em muitos casos, a parcela substitui o aluguel e a contratação protege o comprador das oscilações de preço do mercado, devido ao congelamento do valor no momento da aquisição.

Aprovação de crédito

É necessária a apresentação da documentação exigida para a modalidade desejada, seja comprar imóvel novo, seja adquirir um usado. Dessa forma, a sua situação será avaliada junto à instituição financeira e o crédito poderá ser aprovado.

São avaliados critérios como a comprovação de renda, de forma que as parcelas não ultrapassem um valor estipulado pela instituição — normalmente, 30% da sua renda —, além de cadastro de inadimplentes, entre outros, a critério de cada financeira.

Avaliação do imóvel

Em seguida, o imóvel é avaliado por engenheiros e arquitetos, além de toda a sua documentação. Algumas restrições podem surgir com relação ao imóvel, ou seja, critérios como o valor e localização.

Utilização de recursos

Existem diferentes tipos de financiamento, de modo que é possível utilizar recursos próprios para o abatimento do valor do imóvel. Duas alternativas são o FGTS (que vamos analisar em seguida) e o SBPE, sobre o qual você confere mais detalhes abaixo:

SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo)

Envolve menos restrições, como não impor limite de renda, além de limitar a taxa de juros praticada ao ano. Uma última alternativa para se avaliar é o financiamento oferecido por empresas como as construtoras, que, normalmente, são mais flexíveis do que os bancos. Porém, deve ser considerada a solidez da instituição, pois, em caso de falência, o consumidor pode perder o seu imóvel.

Um último ponto é que o consumidor jamais deve deixar de pagar as parcelas do financiamento antes de finalizar a dívida, já que pagará juros pelo atraso e ainda correrá o risco de perder o imóvel, que será leiloado pela instituição.

Utilizando o FGTS para comprar imóvel

Situações permitidas

A quantia acumulada no fundo de garantia pode ser utilizada na aquisição de um imóvel em três situações. São elas:

  • compra e construção: o saldo pode ser usado para abater ou quitar o valor total da compra ou construção do seu imóvel;
  • amortização ou liquidação das dívidas: quando o contrato de financiamento é assinado no domínio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o FGTS pode ser usado para quitar totalmente ou uma parte de saldo devedor;
  • pagar parte do valor das prestações: também para o contrato de financiamento assinado no domínio do SFH, é possível usar o FGTS para diminuir o valor das prestações em até 12 meses seguidos, de maneira que as parcelas são reduzidas em até 80%.

Passos para utilizar

Primeiramente, consulte o saldo acumulado na sua conta do FGTS. Dessa forma, é possível saber quanto pode ser utilizado para a compra, liquidação ou amortização de dívidas, ou das parcelas de sua compra.

Em seguida, reúna os documentos necessários e dirija-se a uma Agência Caixa ou Correspondente Caixa Aqui mais próximo de você. Segue a lista da documentação:

  • documento de identificação oficial;
  • extrato da conta associada ao FGTS;
  • carteira de trabalho, para confirmar o tempo sob o regime do fundo;
  • declaração do órgão gestor ou sindicato da categoria, para trabalhador autônomo;
  • declaração do Imposto de Renda de Pessoa Física própria e do cônjuge, caso seja casado ou esteja em uma união estável.

Existe ainda uma lista de documentos para casos excepcionais, disponível no site da Caixa. Finalmente, a documentação é avaliada e, caso aprovada, é possível utilizar o saldo do FGTS para comprar a casa própria.

Condições para o uso

Comprador

  • ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS, podendo ser em períodos ou empresas diferentes;
  • não ter, no território nacional, financiamento acionado no Sistema Financeiro de Habitação (SFH);
  • não possuir outro imóvel urbano residencial, mesmo em construção, no município em que reside ou onde exerce seu trabalho principal, nem nos municípios limítrofes ou região metropolitana;
  • estar em dia com as prestações do financiamento do imóvel, no momento em que solicita o uso do FGTS;
  • deve ser titular ou coobrigado no financiamento em que deseja abater parte do valor das prestações.

Imóvel

  • ser urbano e residencial;
  • o valor avaliado pode ser de até R$ 950.000,00 para o DF, MG, RJ e SP e de até R$ 800.000,00 para os estados restantes;
  • deve ser utilizado para a moradia do titular;
  • apresentar plenas condições de habitação e ausência de problemas na construção;
  • ter matrícula no RI e sem o registro de gravame que culmine no impedimento à comercialização;
  • ser de propriedade do titular, para o caso de construção sem a aquisição do terreno;
  • não ter sofrido uso do FGTS, há menos de três anos, para o caso de aquisição de terreno com a construção em andamento.

Questões burocráticas

Agora, vamos tratar daquele momento que provavelmente é o que traz mais dor de cabeça para o comprador: resolver as questões burocráticas e a documentação.

Registro de imóveis

O registro diz quem é o dono do imóvel e estabelece e garante o direito de propriedade. É realizado no Cartório de Registro de Imóveis da região onde está localizado. Para o registro de imóveis urbanos, são necessários alguns passos. São eles:

  • levar a documentação de Lavratura da Escritura perante um Tabelião:
    • cópia do contrato de compra e venda;
    • documentos pessoais do comprador RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento etc.;
    • certidões do vendedor.
  • validar a minuta da Escritura, encaminhada pelo Tabelião;
  • pagar as taxas:  ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), Funrejus e do Tabelionato;
  • assinar a Escritura junto ao vendedor;
  • efetuar o registro no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, por meio do traslado da escritura, guia do Funrejus e ITBI;
  • após 30 dias, o cartório registra a Escritura e, em seguida, a nova matrícula do imóvel, finalizando o Registro do Imóvel no nome do comprador.

Escritura

É um documento elaborado no cartório de notas que oficializa a compra, ou seja, registra a transação de compra e venda, e comprova que a propriedade está sendo transferida para o nome do comprador. Os documentos necessários são:

Documentos do vendedor (pessoa física):

  • cópia autenticada do RG e CPF dos proprietários;
  • certidão de casamento atualizada;
  • pacto antenupcial registrado ou da Escritura Pública de pacto antenupcial;
  • endereço;
  • profissão de todos os proprietários e cônjuges.

Imobiliária ou construtora

  • inscrição no CNPJ;
  • contrato social consolidado;
  • RG e CPF dos administradores;
  • endereços e profissões dos sócios;
  • certidão negativa de tributos federais;
  • certidão simplificada da junta comercial;
  • certidão negativa de contribuições previdenciárias (INSS).

Documentos do comprador

  • RG e CPF (inclusive do cônjuge);
  • pacto antenupcial registrado;
  • certidão de nascimento ou de casamento;
  • endereço;
  • profissão.

Documentos do imóvel urbano

  • IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano);
  • matrícula atual;
  • certidões negativas de ônus e ações;
  • certidão do cadastro no município;
  • valor venal;
  • certidão negativa de débitos municipais do imóvel;
  • declaração assinada e autenticada pelo síndico, confirmando a ausência de débitos, no caso de condomínios.

Documentos do imóvel rural

  • TR (Imposto Territorial Rural);
  • CCIR (Certidão ou Certificado de Imóvel Rural);
  • matrícula atualizada;
  • certidões negativas de ônus e ações.

Comprar imóvel não é algo simples. Após considerar cada tópico e refletir sobre cada questão, é possível fazer uma escolha com muito mais segurança. Vale ressaltar que algo que facilita — e muito — a vida de um comprador é encontrar uma boa empresa que possa lhe dar o suporte necessário para uma decisão tão importante.

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