Sair do aluguel e adquirir um imóvel próprio sempre foi — e continua sendo — o sonho de boa parte da população. Isso porque, além da satisfação de pagar por algo que será seu, ter um lar representa o início da construção do patrimônio familiar. A boa notícia é que as possibilidades referentes ao financiamento de imóveis estão mais amplas, permitindo que um número maior de pessoas se torne, dentro em breve, proprietária.

Em sintonia com o aquecimento do setor imobiliário, este artigo reúne as principais formas de financiamento para comprar imóvel para que cada um se planeje e feche o melhor contrato possível. Acompanhe!

Cenário positivo no mercado imobiliário

Após a singela retomada do crescimento em 2017, frente ao ano anterior, o panorama para o mercado imobiliário em 2018 é de continuidade da expansão.

Segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), no primeiro trimestre de 2018 as vendas aumentaram 22,3%, mesmo com a queda de 30,7% em relação ao número de lançamentos do mesmo período de 2017.

Isso se deve, em grande parte, à manutenção na taxa básica de juros — o que facilita a concessão de crédito imobiliário. Em junho de 2018, o Comitê de Política Monetária do Banco Central (Copom) manteve, pela terceira vez, a Selic em 6,5 % ao ano.

Além disso, de acordo com o Boletim Focus mais recente, o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), considerado o índice oficial da inflação no Brasil, deve ficar em 4,11% em 2018.

Trata-se de um ligeiro recuo em comparação à previsão anterior (de 4,15%), o que tem como consequência um impacto positivo no poderio de compra da população.

Para atrair potenciais compradores para o mercado imobiliário, algumas mudanças vêm sendo feitas, inclusive, no que diz respeito às regras para o financiamento de imóveis residenciais no Brasil.

O que leva ao financiamento

Pouquíssimas pessoas conseguem juntar dinheiro suficiente para comprar a casa própria à vista, ainda mais quando se trata do primeiro imóvel.

A principal alternativa para a imensa maioria da população é recorrer ao financiamento imobiliário. Na prática, trata-se de um empréstimo bancário para viabilizar a aquisição do bem.

Funciona assim: quando aprovado, o credor (banco ou instituição financeira responsável) paga o vendedor (construtora, incorporadora ou imobiliária) à vista e, em contrapartida, o devedor (quem pega o financiamento) assume a dívida.

Além das parcelas mensais e anuais — sobre as quais incidem os juros —, para obter o financiamento o comprador ainda tem que dar um valor de entrada.

Vale destacar que, apesar das taxas de juros, o que torna o financiamento de imóveis tão procurado são os longos prazos para quitar a dívida.

Tipos de financiamento

O financiamento para a compra de imóveis residenciais, casas ou apartamentos, novos ou usados, pode ser feito com o uso dos recursos do:

  • Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), o qual faz parte do Sistema Financeiro de Habitação (SFH);
  • Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE);
  • construtor ou incorporador responsável pelo empreendimento.

Pelo SFH, o consumidor tem as menores taxas (nunca superiores a 12%), mas os valores dos imóveis e os tetos dos financiamentos variam (periodicamente e de região para região).

Além disso, o crédito só é concedido quando a prestação mensal não supere 30% da renda bruta familiar, o que impacta no valor da entrada.

Já pelo SBPE, não há limite de renda para obter o financiamento. Porém, quando preço do imóvel pretendido é superior ao teto do SFH, as taxas de juros podem ser superiores a 12% ao ano.

Maneiras de amortizar o financiamento

Há duas maneiras de pagar o financiamento de imóveis: pela tabela Price, na qual o valor das parcelas é fixo, e pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), com parcelas que começam maiores e são reduzidas ao longo do tempo, sendo que a primeira é até 25% maior do que a última.

A melhor opção é uma decisão pessoal, que deve ser tomada considerando o planejamento e o orçamento familiar. Alguns bancos oferecem as duas opções, outros apenas uma.

Independentemente da escolha, ambas são corrigidas, anualmente, pelo índice de inflação. Ou seja, o valor das parcelas sofrerá reajustes anuais.

Por não prestarem atenção a esse fato, algumas pessoas acabam sendo pegas de surpresa. Para evitar esse tipo de problema, basta checar as datas dos reajustes previstas no contrato.

4 vantagens de financiar um imóvel

Além de viabilizar a compra do imóvel dos sonhos, as principais vantagens de obter uma linha de crédito em longo prazo são:

1. Sair do aluguel

Parar de pagar aluguel traz mais estabilidade financeira. Isso é importante para poder destinar os recursos antes gastos com o aluguel para a formação do patrimônio da família.

Nesse caso, recomenda-se o financiamento de imóveis prontos (novos ou usados) para que a família possa se mudar o quanto antes e pagar apenas o financiamento.

2. Possibilidade de uso imediato

Após ter o financiamento aprovado, a pessoa passa a ser reconhecida, legalmente, como proprietária do imóvel. Portanto, já pode se mudar e começar a utilizá-lo.

3. Parcelamento e prazo estendido

Há bancos que permitem parcelar o financiamento de imóveis por até 35 anos (420 meses). Porém, isso varia em função da faixa etária do comprador.

Na prática, a idade limite para o pagamento é de 80 anos e seis meses de idade. Ou seja, pessoas com mais de 45 anos e meio têm menos tempo para financiar.

4. Diversidade de bancos

Os financiamentos pelo SFH podem ser feitos por diversos bancos, privados ou públicos. Apenas no caso de imóveis do Minha Casa Minha Vida o financiamento é feito, exclusivamente, pela Caixa.

Vale destacar que, além das unidades habitacionais mais acessíveis, o programa do Governo Federal também oferece apartamentos de médio padrão em regiões metropolitanas valorizadas.

Para participar, é preciso se encaixar em uma das quatro faixas de renda contempladas. Famílias que se enquadrem nas faixas 2 e 3 (as mais altas) têm os seguintes benefícios:

  • subsídios de até R$ 29 mil para a faixa 2 (famílias com renda bruta de até R$ 4 mil mensais);
  • taxas de juros menores do que as praticadas no mercado para a faixa 3 (renda bruta mensal de até R$ 7 mil).

Compra feita diretamente com a construtora

Quando o financiamento é realizado diretamente com a construtora ou incorporadora, os prazos são menores do que com os bancos (em média, 60 meses).

Porém, não existe um limite preestabelecido para os valores financiados, para as taxas de juros ou, tampouco, para as rendas dos clientes. Por isso, trata-se de uma modalidade que oferece maior flexibilidade durante a negociação.

Boa parte das empresas não cobra juros sobre o financiamento na fase da construção, mas aplica uma taxa sobre o avanço da obra, cujo percentual é atualizado com base no Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).

Após o imóvel ser entregue, além dos juros, até o final do financiamento há a atualização com base no Índice Geral de Preço — Mercado (IGP-M).

Boas práticas na hora de fazer o financiamento

Para ter acesso a um amplo portfólio de imóveis e ser bem orientado ao longo de todo o processo, a escolha de uma corretora imobiliária de confiança é fundamental.

Além disso, para entrar em um financiamento imobiliário é preciso planejamento financeiro e respeito ao orçamento. Antes de solicitá-lo, também é necessário reunir uma série de documentos (cópias e originais) e comprovantes. Por exemplo:

  • documento de identificação com foto, como RG, carteira de habilitação (CNH) ou passaporte;
  • CPF;
  • comprovante de endereço;
  • certidão de estado civil, de casamento ou de união estável;
  • certidão negativa de débitos com tributos federais ou com a Dívida Ativa da União.
  • CTPS, extrato da conta do FGTS e autorização para sua movimentação;
  • holerites para a comprovação de renda ou, no caso de profissionais autônomos, extratos bancários e faturas do cartão de crédito;
  • declaração do Imposto de Renda (IR) mais recente;
  • certidão atualizada da matrícula do imóvel.

Além disso, entre as boas práticas, é essencial pesquisar as propostas de financiamento com mais de um banco — afinal, as taxas de juros variam e, quanto maiores forem, maior será o valor final pago pelo imóvel.

Como dito, o financiamento da Caixa só é uma exigência quando se trata de unidades pertencentes ao Minha Casa Minha Vida. Quando não fizer parte do programa, o financiamento pode ser solicitado a outras instituições.

Por isso, no caso de um financiamento dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o cliente deve comparar as taxas de juros oferecidas no mercado.

Outra boa prática — não custa reforçar — é poupar dinheiro para dar a maior entrada possível, pois quanto menor a quantia financiada, menores serão as taxas de juros.

No financiamento de imóveis pelo SFH, os bancos podem cobrar taxas máximas de 12% ao ano e fazer a correção monetária pela Taxa Referencial (TR), o mesmo índice utilizado para corrigir as cadernetas de poupança.

Também vale a pena comparar o valor do financiamento quando feito pela Tabela Price e pelo SAC.

Momento em que vale a pena financiar o imóvel

O financiamento de imóveis vale a pena em diversas situações. Porém, talvez uma das mais imprescindíveis seja no caso de famílias que têm uma vida profissional estável, ou seja, não correm o risco de terem que se mudar a trabalho, e ainda moram de aluguel.

O raciocínio é simples: com o valor gasto no aluguel, geralmente, dá e sobra para arcar com as parcelas do financiamento.

Outro momento em que vale a pena financiar um imóvel é quando ainda se mora com os pais, fase em que é possível economizar para dar um bom valor de entrada, reduzindo o valor das parcelas ou o tempo do financiamento.

Graças à hospitalidade dos pais, pagar as parcelas do financiamento fica mais fácil, pois não é preciso se preocupar com o período em que elas coincidiriam com o contrato de aluguel.

E tem mais: como não é preciso se mudar com urgência, pode-se comprar um imóvel na planta — o qual leva mais tempo para ficar pronto, mas é negociado com valores melhores do que as unidades em construção ou concluídas.

Calculando o financiamento

Caso o cliente tenha encontrado um empreendimento de interesse — o qual satisfaça as necessidades e desejos de sua família —, a construtora, incorporadora ou imobiliária envolvida na negociação faz uma simulação de financiamento.

Com ela, é possível prever se o imóvel é ou não viável. Por isso, antes de dar andamento à compra de um imóvel, o corretor apresenta ao banco:

  • os documentos do(s) comprador(es);
  • os comprovantes de renda individual ou a composição da renda dos candidatos a proprietários (caso sejam casados);
  • os documentos do imóvel, especificando se é um empreendimento novo ou usado, a metragem, bem como a cidade e o respectivo bairro onde se insere, entre outros;
  • o valor do imóvel.

Boa parte dos financiamentos é feita pela Caixa Econômica Federal ou por algum outro banco no qual a pessoa já tenha conta e, logicamente, um bom histórico de relacionamento.

Após fazer os cálculos, a instituição sugere o valor da entrada (cerca de 10% do preço do imóvel) e das parcelas (mensais e anuais), de acordo com tipo de financiamento escolhido (tabela Price ou SAC).

Caso caiba no orçamento familiar, o crédito imobiliário é aprovado cerca de um mês depois do recebimento da documentação e das informações requeridas.

Quando a simulação não cabe no orçamento

A simulação prévia é feita exatamente para não criar falsas expectativas. Afinal, nem sempre um imóvel pode ser financiado. Quando isso ocorre, as alternativas são:

  • usar o saldo do FGTS, se possível;
  • aguardar, juntar mais dinheiro e dar uma entrada maior, para diminuir o valor do financiamento;
  • procurar um imóvel mais em conta.

Se a ideia for aumentar o valor da entrada, as melhores estratégias são combinar o corte de gastos supérfluos com novas atividades que possam complementar a renda. No primeiro caso, pode-se, por exemplo:

  • comprar alimentos a granel, em vez de porcionados, e evitar desperdícios;
  • substituir o pacote de TV a cabo por um mais básico ou assinar somente um serviço de streaming;
  • nos fins de semana, reduzir os programas de lazer pagos por opções gratuitas;
  • durante a semana, deixar o carro na garagem e ir trabalhar de transporte público, eliminando os custos com combustível e estacionamento durante a semana.

Já no que diz respeito a monetizar talentos inexplorados para reforçar o orçamento, é possível:

  • fazer doces, salgados e/ou marmitas sob encomenda;
  • criar peças de artesanato ou customizar lembrancinhas;
  • organizar closets, armários, gaveteiros etc.;
  • fazer backups e formatar computadores de quem não entende tanto de tecnologia;
  • ensinar música, dar aulas de reforço, entre outras opções, caso tenha dom para lecionar;
  • virar babá de crianças ou acompanhante de idosos;
  • levar os animais de estimação do bairro para passear;
  • tornar-se motorista de aplicativo;
  • prestar uma série de serviços como freelancer, de acordo com a capacitação pessoal.

Uso do FGTS no financiamento

Nem todos que têm conta no FGTS podem usar o respectivo saldo no financiamento de imóveis residenciais. Para ter direito ao benefício, é necessário:

  • ter trabalhado, pelo menos, por três anos com a Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS) assinada, em períodos não necessariamente consecutivos;
  • ser maior de idade;
  • não ter cadastro em órgãos de restrição ao crédito, como o Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) ou Serasa;
  • não ser proprietário de nenhum imóvel e não ter financiamento em aberto, seja por meio do programa Minha Casa Minha Vida ou com o Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

É importante ressaltar que não é possível usar o FGTS para promover reformas ou ampliações em imóveis, nem para comprar materiais de construção.

O financiamento também é vetado para a aquisição de imóveis comerciais e unidades em nome de dependentes ou outros familiares.

Respeitando esses fatores, o saldo do FGTS pode ser dado como entrada e/ou para amortizar o saldo devedor, desde que o valor do imóvel se limite ao teto de R$ 950 mil para os estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal e de R$ 800 mil para o restante do país.

Novos tetos para o uso do FGTS

Com o intuito de aquecer o mercado da Construção Civil, o Governo Federal aprovou uma série de mudanças nas regras para financiamentos contratados dentro do SFH — as quais passam a valer a partir de janeiro de 2019.

O limite no valor do financiamento de imóveis que permite usar o saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), por exemplo, foi elevado.

Com isso, objetiva-se ampliar o leque de opções dos interessados na hora de escolher um empreendimento. Isso facilita a aprovação dos financiamentos, ajudando-os a adquirir aquele imóvel que tanto gostaram.

De acordo com o Conselho Monetário Nacional (CMN), em 2019, o teto do valor do imóvel financiado dentro do SFH aumentará. Acompanhe:

  • atualmente, o limite é de R$ 950 mil para unidades nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e, também, no Distrito Federal e de R$ 800 mil nos demais estados;
  • a partir de janeiro do próximo ano, o teto subirá para R$ 1,5 milhão em todos os estados e no DF.

O valor de R$ 1,5 milhão vigorou, temporariamente, entre os meses de fevereiro e dezembro de 2017. Nesse período, os analistas da equipe econômica do governo concluíram que o teto mais alto não afetou as contas do FGTS. Com isso, optaram por torná-lo permanente.

Quando não há o uso do FGTS

Também a partir de 2019, quando não houver o uso do saldo do FGTS no negócio, bancos e clientes terão liberdade para pactuar as taxas de juros do financiamento de imóveis, bem como para escolher o índice que corrigirá o valor do contrato.

No entanto, não há razões para temer uma alta no preço final. Atualmente, a maioria das instituições financeiras cobra entre 8% e 10% de juros ao ano, ou seja, abaixo do limite de 12% estabelecido para os financiamentos pelo SFH.

Afinal, o mercado ainda não se encontra aquecido o bastante para os bancos se darem ao direito de aumentar os juros e espantar a clientela.

Gastos além do financiamento

Após comprar um imóvel, além do valor empregado na entrada, bem como no pagamento das parcelas mensais e anuais do financiamento, existe uma série de despesas.

Conhecê-las com antecedência é fundamental para manter o equilíbrio financeiro e as contas da família em dia. Entre as despesas obrigatórias, destacam-se:

Documentação

O contrato de financiamento, entregue pelo banco ao cliente e ao vendedor, deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóvel, após o pagamento da quantia estipulada em tabela — a qual varia de acordo com o valor e a localização do imóvel.

Futuramente, após concluir o financiamento, o proprietário também precisará registrar a averbação da quitação na matrícula do imóvel.

Impostos

Além do pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para a prefeitura, cujo custo corresponde, em média, a 2% do valor do imóvel adquirido, é preciso pagar, anualmente, o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

No caso de comprar um móvel usado, certifique-se de que os IPTUs anteriores estejam com os pagamentos em dia.

Condomínio

Para imóveis em condomínios fechados, há a cobrança da taxa mensal necessária à manutenção das estruturas de uso comum e ao pagamento dos funcionários.

Melhorias

Caso deseje fazer alguma melhoria no imóvel antes de se mudar, como trocar pisos e azulejos ou apenas fazer a pintura, considere os gastos com a compra dos materiais e a mão de obra necessária.

Para investir no mobiliário, nos eletrodomésticos e, até mesmo, na decoração, também é preciso fazer um planejamento, assim como em itens em prol da segurança, como trocar as fechaduras, instalar um sistema de monitoramento por câmeras etc.

Mudança

Com exceção de quem ainda morava com os pais, a maioria das pessoas precisa contratar um serviço de carreto para transportar sua mudança.

Os valores variam conforme o tipo de serviço prestado (por exemplo, se será preciso ou não desmontar móveis, embalar miudezas etc.), o volume dos objetos e a distância entre o velho e o novo endereço.

Seguro residencial

Não se trata de um gasto obrigatório, mas vale a pena cogitá-lo. Além de ser um produto barato, principalmente se comparado ao seguro auto, o seguro residencial protege o imóvel em caso de diversos sinistros.

Dependendo da apólice contratada, há proteção para incêndio, explosão e fumaça (cobertura básica), bem como danos elétricos, furto e roubo, responsabilidade civil e familiar, vazamento de tubulações, vendaval e granizo, entre outras (coberturas adicionais).

As seguradoras também oferecem serviços de assistência 24 horas, tais como chaveiro, eletricista, encanador, além de profissionais qualificados para o reparo de eletrodomésticos, instalação de equipamentos, limpeza da caixa d’água etc.

Viu como é possível realizar o sonho de comprar a casa própria? Agora que você conhece os diferentes caminhos para o financiamento de imóveis, prepare-se: economize para dar uma boa entrada, planeje o orçamento familiar e, quando chegar a hora de fechar negócio, escolha um banco ou instituição financeira que ofereça as melhores condições.

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