Hoje o assunto é onde investir o seu dinheiro em 2021, durante o ano passado o investimento em imóveis aumentou e muito, será que em 2021 isso perdurará?  A análise é feita pelo Diretor Comercial Eduardo Schettert, que explica qual o cenário atualmente.

Quando ressurgiu a “moda” de fundos imobiliários, alavancados pelos movimentos demandas, isto foi uma verdade que superou as expectativas.

Quando o assunto está na boca popular, nas conversas de “corredor”, desconfie que os melhores momentos já passaram. Fundos basicamente alocam o dinheiro em carteira de imóveis locados como shoppings e pavilhões. Ou até mesmo em:

  • Em carteira de recebíveis, quando o fundo antecipa ao empreendedor os valores que ele receberá com as vendas de um imóvel;
  • Financiando empreendimentos imobiliários;
  • Na compra direta de cotas de empreendimentos acreditando na sua valorização.

Isto funciona, tem amplo fundamento, mas nem sempre os resultados virão como o esperado ou no tempo esperado.

E ainda, fica ao investidor a impessoalidade. Vamos ser franco, quase ninguém entende aquele glossário de documentos quando se busca saber mais sobre tal fundo. Talvez nem o especialista saiba tanto assim. Portanto, porque terceirizar todas as decisões, se o especialista pode ser você.

Se tratando de negócio imobiliário é possível fazer uma jornada pessoal e muito mais proveitosa, assumindo riscos, tão pouco.

Ao longo de 18 anos atuando no mercado imobiliário, vi diversas formas com que as pessoas ganharam dinheiro. Para alguns, muito dinheiro, trabalhando diretamente para esta indústria ou investindo.

Como o foco agora é falar sobre o investimento, vamos fazer sob a ótica daquele que compra um imóvel para revender e vamos pensar analisando aquele investidor de longo prazo, que aproveita todos os momentos, ou seja o investidor de jornada completa.

 Este é o sujeito que aposta na valorização de um empreendimento. Importante aqui entender algum diferencial, saber que naquele bairro que você conhece melhor que ninguém virá um novo shopping, ou uma grande avenida que mudará o fluxo local, por exemplo, algum fato que trará valorização. É enxergar antes de todos que haverá uma grande procura ali, apostar antes e com a incorporadora.

E então vamos falar do ganho como financiador, quem compra um imóvel à vista na planta, está na verdade, emprestando dinheiro, pois afinal de contas, você dispenderá recursos sem usar do bem, seja para o que for.

Vamos falar a verdade, há de se cobrar uma taxa maior que as bancárias. Não vou me alongar muito aqui. Mas existe uma lógica para construtoras, na arrancada de um lançamento, pagarem mais caro pelo dinheiro até assinarem financiamento bancário, ou com os próprios fundos que financiam construções, das quais falamos anteriormente.

Então resumindo:

Você vai comprar um imóvel à vista que levará 3 anos para ficar pronto e você pedirá um desconto maior do que aquele cliente que dará uma entrada de 10%, mais alguns reforços somando outros 10% para finalmente pagar o restante lá nas chaves.

Em pleno 2021, falar em taxas de 1,5% ao mês não é nenhum absurdo, mesmo que as taxas médias de mercado lá no gerente do seu banco dificilmente rendam 0,3% ao mês.

Lembram das campanhas de descontos de 36% de desconto na compra de um imóvel. A grosso modo seria as construtoras pagando em 1,5%, durante 24 meses, pela compra de um lançamento à vista, ou seja, não significa que a margem seja tão grande a ponto destes empresários poderem darem estes descontos, mas sim, que o dinheiro custa caro e faz sentido remunerar muito bem aquele que alavanca o sucesso de um lançamento.

Assim sendo, a primeira etapa da jornada foi concluída, você comprou na planta, o imóvel teve grande procura e você ganhou assumindo o chapéu temporário de banqueiro.

O segundo passo é ter acertado na escolha, ter comprado aquele imóvel que durante a fase de construção teve alta procura. O cenário ideal é que o incorporador tenha executado 100% das vendas durante a obra, para aí sim, vir a fase não oficializada de relançamento.

Se demorar um semestre após a conclusão da obra, mesmo assim, já podemos dizer que o desempenho tenha sido bem satisfatório.

Normalmente as próprias imobiliárias envolvidas com a comercialização vão trazer propostas de revenda no seu imóvel por um preço atrativo.

Em ordem de grandeza, é normal o imóvel dar um salto de valorização perto de 30% depois que não houver mais unidades em estoque da construtora. Existem casos excepcionais, mais comum em condomínios de lotes, deste salto ser na faixa de 100%.

Outro ponto importante aqui, para alcançares uma valorização mais eficiente, é se ater aos detalhes como posição solar, fachada para portaria, altura e acessibilidade a vaga de garagem, essas questões fazem toda a diferença aos olhos do comprador final. Particularmente entendo que pode haver uma diferença de até 15% dependendo entre duas unidades de mesma metragem privativa no mesmo condomínio, mas com estas variações.

Caso você não tenha entrado na tentação de revender seu imóvel, mesmo com estes dois ganhos já comentados, vamos ao terceiro passo.

O terceiro passo é alugar o imóvel! Lembre-se que mesmo com a valorização percebida, existem outros investidores que também estão revendendo os seus, e por lógica de oferta, disputará no preço as melhores ofertas. E para fugir disto, deixe algum período alugando sua unidade.

Um inquilino além de proporcionar uma renda mensal, suportará as despesas de condomínios e as taxas de impostos municipais. E ainda, não menos importante, deixará que a inflação se encarregue de valorizar o preço do seu bem mês após mês.

Então quando se fala que as médias de locações no brasil rendem 0,5% ao mês sob o valor do imóvel, podemos dizer que esta afirmação é uma meia verdade, pois não podemos omitir que a correção do valor do imóvel também terá um ajuste proporcional a inflação. Então estamos falando de no mínimo 1% ao mês aos parâmetros de hoje e sem considerar que você já teve o desconto ao valor do mercado por ter antecipado, lembre-se do passo 1.

Outro detalhe importante.

Para o aluguel ter um valor majorado, agregue valor entregando o imóvel mobiliado ou semi mobiliado. E para isto, contrate um arquiteto decorador, mas não um arquiteto de grife para exibir a boa decoração e projeto da sua casa ou apartamento, mas sim um especialista em saber mobiliar seu imóvel ao menor custo possível, sempre atuando nas melhores ofertas do mercado.

Sempre existirá uma loja dando desconto a uma linha de pisos! Alguma empresa familiar de marcenaria que dará desconto agressivo em algum mês que não esteja muito atarefado, por exemplo. Quanto antes se estudam as ações, menor o custo. O locador se surpreenderá que o imóvel já está pronto e colocará este peso na parcela mensal.

E ao fim, passados alguns anos, se valendo de inquilinos no seu imóvel, fique sempre atento as ofertas de compra do imóvel. Muitas vezes ela virá do próprio locador. Numa destas, seu imóvel está bastante valorizado também por não existirem outros concorrentes no mesmo condomínio. É possível vender o bem com uma valorização que supere a correção inflacionária ao longo do período, quase que um segundo salto de valorização após a consolidação de todos os residentes.

E este terá sido o quarto e último passo.

Parabéns! Você ganhou dinheiro fazendo empréstimo para construtora, vendo a valorização do bem em relação ao que se pagou, fazendo renda com a locação e por fim, vendendo com a a valorização crescendo ano após ano.

Mas não significa que a jornada completa seja a coisa certa. Ela é a mais proveitosa, mas não é errado dizer que alguém que comprou um imóvel em planta e revendeu logo depois esteja errado, ou daquele sujeito que fez “retrofit” em um imóvel usado, cada caso tem sua lógica.

Particularmente, acho mais eficaz fazer a linha completa, e se valer de que o imóvel é uma moeda forte.